Beperking hypotheekrenteaftrek Op 16 september 2003 is bij de Tweede Kamer het wetsvoorstel voor het Belastingplan 2004 ingediend. Hierin werd het plan geopperd om de hypotheekrenteaftrek te beperken. De regeling is uiteindelijk ingegaan op 1 januari 2004 in. Hieronder treft u een overzicht van hetgeen deze regeling voor u kan betekenen.
Wat verandert er? Voor 2004 kon de rente over de financiering van de aankoop van de eigen woning volledig worden afgetrokken, voorzover deze financiering niet hoger was dan de koopsom van de eigen woning plus de overdrachtskosten. Vanaf januari 2004 is de aftrekbaarheid van de rente, beperkt tot de rente op de resterende hypotheekschuld op de oude woning plus het verschil tussen de aanschafwaarde van de nieuwe woning (inclusief overdrachtskosten) en de verkoopprijs van de oude woning (minus de gemaakte kosten). Kort gezegd, dient u uw overwaarde te gebruiken voor aankoop van een nieuwe woning en doet u dat niet de is de rente voor wat betreft dat gedeelt niet meer aftrekbaar.
Voor wie heeft de regeling gevolgen? Voor iedere huizenbezitter die zijn eigen woning na 1 januari 2004 heeft verkocht en eveneens na 1 januari 2004 een nieuwe woning heeft gekocht. De beperking in de hypotheekrente aftrek geldt tot 10 jaar na de verkoop van de oude woning. Dus als binnen die periode een nieuwe woning wordt gekocht, ook na een langere tijd van huren, is de regeling onverkort van toepassing. Iedereen die voor 1 januari 2004 zijn huis al heeft gekocht of verkocht, valt dus buiten de regeling!
Wat gebeurt er met het eigenwoningforfait? Het eigenwoningforfait blijft bestaan. Echter wanneer u geen hypotheek meer op uw woning heeft rusten vervalt ook het eigen woning forfait. Hierdoor wordt aflossen van met name kleine hypotheekbedragen weer gunstig.
Praktijkvoorbeelden: a) U heeft vóór 01-01-2004 een huis gekocht, maar uw oude huis pas in 2004 verkocht
U valt onder de oude regeling, dus geen beperking van de hypotheekrenteaftrek.
b) U heeft vóór 01-01-2004 uw huis verkocht, maar pas in 2004 een nieuw huis gekocht
U valt onder de oude regeling, dus geen beperking van de hypotheekrenteaftrek.
c) U heeft vóór 2003 nog uw woning verkocht, nog een nieuw huis gekocht
U valt onder de oude regeling, dus geen beperking van de hypotheekrenteaftrek.
d) U heeft na 01-01-2004 uw oude huis verkocht en een nieuw huis gekocht
U valt onder de nieuwe regeling, dus wel beperking van de hypotheekrenteaftrek.
Wat geldt in het kader van de nieuwe regeling als koop- of verkoopmoment van een woning? Het moment waarop de verplichting is aangegaan, dus de datum van ondertekening van de koop- cq. verkoopovereenkomst. Er hoeft dus geen transportakte bij de notaris gepasseerd te zijn. In geval van nieuwbouw geldt de datum van ondertekening van de koop-/aannemingsovereenkomst en dus niet de datum van oplevering van de nieuwe woning.
Verandert er door deze nieuwe regeling iets voor mij als ik: a) Een hypotheek met een kapitaalverzekering heb?
b) Een beleggingshypotheek heb?
c) Een aflossingsvrije hypotheek heb?
d) Een consumptief deel (= niet aftrekbaar) in mijn hypotheek heb?
e) De rente op mijn lopende hypotheek na 2003 wordt herzien?
f) Na 2003 mijn hypotheek wil verhogen om te verbouwen?
g) Na 2003 mijn hypotheek wil verhogen om consumptief te besteden?
h) Op dit moment al overwaarde heb?
In al deze gevallen heeft de nieuwe regeling geen directe invloed. Pas op het moment dat er sprake is van verkoop van een woning en aankoop van een nieuwe woning, worden de aftrekmogelijkheden voor de financiering van de nieuwe woning beperkt als er sprake is van overwaarde.
Ik ben starter op de woningmarkt en ben van plan een huis te kopen. Heeft deze nieuwe regeling nog nadelige consequenties? De nieuwe regeling heeft geen gevolgen voor starters. Zij hebben immers geen overwaarde op een oude woning.
Kan ik na 2003 nog wel met een gerust hart een ander huis kopen, of moet ik gaan huren? De nieuwe regeling betekent weliswaar een beperking van de hypotheekrenteaftrek, maar dat betekent niet dat het hebben van een eigen woning ongunstiger wordt dan huren. De meeste voordelen van het eigen woningbezit blijven namelijk onverkort van kracht (vermogensvorming, woongenot, fiscaal voordeel).
Is het nu aan te raden om extra af te lossen op mijn hypotheek? Nee, integendeel. Met de nieuwe regeling leidt aflossing tot een blijvende beperking van de hypotheekrenteaftrek.
Mijn polis (Box 3) komt nu te vervallen, is het verstandig om de uitkering te gebruiken om mijn hypotheek af te lossen? Nee, het is niet te adviseren, dat leidt tot blijvende beperking van hypotheek aftrek.
Ik val onder de nieuwe regeling. Ben ik nu verplicht bij de aankoop van een nieuwe woning mijn overwaarde "in de stenen te stoppen"? Nee, u kunt in principe nog steeds de volledige aankoopsom (inclusief kosten) lenen. Eerste berekeningen tonen zelfs aan dat dit een interessante optie kan zijn. Een deel van de rente zal dan niet aftrekbaar zijn in box 1. Echter, het deel van de hypotheek dat gemoeid is met de overwaarde zult u dan als schuld in box 3 kunnen opvoeren waarmee u nog steeds een fiscaal voordeel kunt behalen omdat de vermogensrendementshefing wordt beperkt.
Wat gebeurt er als ik mijn huis (met overwaarde) verkoop, tijdelijk in een huurwoning ga wonen en na verloop van tijd weer een eigen woning aanschaf? In principe wordt ook dan de gerealiseerde overwaarde op de oude woning in mindering gebracht op het aftrekbare bedrag van de financiering van de nieuwe woning, tenzij er meer dan 10 jaar verstreken zijn sinds de verkoop van de oude woning.
Wat gebeurt er als ik een nieuw huis koop en mijn oude woning niet verkoop, maar aanhoud om te gaan verhuren. Ik heb dan immers geen overwaarde gerealiseerd? De verhuur van de oude woning wordt in aanmerking genomen als vervreemding. De beperking van de aftrek van hypotheekrente is dus ook in dit geval van toepassing. De belastingdienst neemt dan als verkoopprijs in aanmerking de waarde van de woning in het economische verkeer.
